經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的找房看房找房看房過(guò)程后，看到中意房子后，就是進(jìn)行出價(jià)，并賣(mài)家開(kāi)始協(xié)商議價(jià)階段。好房子人人要，賣(mài)家同時(shí)間收到好幾個(gè)出價(jià)是很正常的事，但如何讓自己脫穎而出順利成交不僅與出價(jià)金額相關(guān)，也考驗(yàn)著經(jīng)紀(jì)人的交涉功力。
1、與經(jīng)紀(jì)人一同討論并填寫(xiě)「購(gòu)房合約Purchase Agreement (Make Offer)」。
里面包含：出價(jià)金、訂金、是否需要貸款、貸多少、雙方同意支付的手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)公司、過(guò)戶(hù)天數(shù)、檢查天數(shù)、其他附加條件等細(xì)節(jié)。
買(mǎi)家需簽名并附上預(yù)先貸款批準(zhǔn)信（或現(xiàn)金買(mǎi)家資金證明）與訂金支票。
2、買(mǎi)家決定出價(jià)金與支付訂金（約為出價(jià)的2-3%，建議與經(jīng)紀(jì)人共同討論估價(jià)）。
3、賣(mài)家可針對(duì)買(mǎi)家的出價(jià)合約選擇接受(Accept)、拒絕(Reject)或書(shū)面還價(jià)(Counter Offer)；買(mǎi)家也可針對(duì)賣(mài)家的回價(jià)書(shū)選擇接受、拒絕或再還價(jià)，直至雙方共同可接受的條件為止。同時(shí)出現(xiàn)多位買(mǎi)家時(shí)也會(huì)出現(xiàn)上述情況。
※此份出價(jià)合約具有法律效力，除非條件不滿(mǎn)足（如房屋驗(yàn)收不合格、貸款失敗等），否則不能撤回。買(mǎi)家只要簽了字，就代表要按照上面的出價(jià)付款。
如何出價(jià)大學(xué)問(wèn)
討價(jià)還價(jià)的過(guò)程是由買(mǎi)賣(mài)家雙方的經(jīng)紀(jì)人去進(jìn)行，并以書(shū)面形式完成議價(jià)動(dòng)作。
1. 價(jià)格
出價(jià)絕對(duì)是賣(mài)家的首要考量，建議與經(jīng)紀(jì)人一同討論并分析周邊房?jī)r(jià)去做決定。某些情況下，買(mǎi)家甚至?xí)枰岢霰绕饍r(jià)更高的價(jià)格。
通常在市場(chǎng)上較久的房屋，談價(jià)空間較大。
2. 現(xiàn)金
賣(mài)家仍是較偏好現(xiàn)金買(mǎi)家，除了少了貸款估價(jià)等步驟交易流程更快速，更無(wú)須擔(dān)心因貸款失敗而交易被迫取消的風(fēng)險(xiǎn)。
基本上現(xiàn)金買(mǎi)家拿到房子的機(jī)率較大，因沒(méi)有貸款的不確定性，過(guò)戶(hù)天數(shù)也較短，比貸款買(mǎi)家更具優(yōu)勢(shì)。
3. 貸款預(yù)先批準(zhǔn)信與資金證明
雖然說(shuō)貸款預(yù)先批準(zhǔn)信并無(wú)法100%保證買(mǎi)家能正式取得貸款，但這仍代表買(mǎi)家以經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)審核。買(mǎi)家也可提出相關(guān)證明輔佐，如穩(wěn)定工作收入、低負(fù)債、擁有足夠資金等財(cái)務(wù)證明。
4.較高的頭期款
對(duì)貸款銀行而言風(fēng)險(xiǎn)較小，代表貸款也較易通過(guò)。
5.較少的附加條件(Contingency)
最常見(jiàn)的附加條件有三種：Loan、Appraisal、Inspections，這三項(xiàng)非買(mǎi)家主觀(guān)意愿的情況下，可于約定期間內(nèi)無(wú)條件中止交易并拿回Escrow中的全額訂金。
※附加條款是保障買(mǎi)家的方式，較少附加條款也意味買(mǎi)家需承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，因此請(qǐng)務(wù)必與經(jīng)紀(jì)人討論。
(5-1) 房屋檢查保護(hù)期Home Inspection Contingency
在加州買(mǎi)主一般有17天的反悔期。買(mǎi)家需在這段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行Home Inspection，拿到驗(yàn)房報(bào)告后，買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人可就維修事宜與賣(mài)方交涉，看是進(jìn)行維修或補(bǔ)貼維修費(fèi)等。在這段時(shí)間中若買(mǎi)家決定不買(mǎi)了，買(mǎi)家都可因任何因素中止合約、拿回全數(shù)訂金。
例如可將17天檢查天數(shù)縮短，可讓賣(mài)家及早確認(rèn)成交可能。
有些買(mǎi)家會(huì)在出價(jià)錢(qián)就先做房屋檢查(Inspection)，然后在出價(jià)上就不會(huì)有房屋檢查的附加條件，也讓出價(jià)較具競(jìng)爭(zhēng)力。
- 但也有可能出價(jià)仍未被接受，而白花了房屋檢查費(fèi)。
- 也有買(mǎi)家不取消房屋檢查附加條件，但表示僅用來(lái)了解屋況而不要求賣(mài)家修理或再議價(jià)。
(5-2) 鑒價(jià)附加條款A(yù)ppraisal Contingency
在17天內(nèi)，貸款銀行會(huì)針對(duì)房屋做鑒價(jià)，確保價(jià)格合乎市值，最終貸款金額也是會(huì)以此鑒價(jià)金額為準(zhǔn)。若鑒價(jià)金額低于成交價(jià)很多，買(mǎi)家可選擇取消交易不買(mǎi)了、或自己補(bǔ)差價(jià)、或與賣(mài)家協(xié)調(diào)降價(jià)。
(5-3) 貸款保護(hù)期Loan Contingency
簽訂合約后，買(mǎi)家需在規(guī)定的21天內(nèi)成功貸款出來(lái)，這一環(huán)節(jié)不僅最重要、變量也最大，建議買(mǎi)家提前準(zhǔn)備好相關(guān)材料
若貸款保護(hù)期內(nèi)無(wú)法申請(qǐng)到貸款，可選擇另間貸款銀行，或直接取消交易拿回全額訂金。
若超過(guò)貸款保護(hù)期，有些買(mǎi)家會(huì)與賣(mài)家協(xié)調(diào)再延長(zhǎng)時(shí)間，也有可能賣(mài)家會(huì)要求買(mǎi)家Remove Contingency來(lái)保障交易（也意味訂金不能取回了），或請(qǐng)買(mǎi)家將Escrow的訂金拿出、直接取消交易。
(5-4) 其他Others
減少對(duì)賣(mài)家的要求，如closing assistance、home warranty、appliances等。或盡可能配合賣(mài)家希望的時(shí)程與條件，提供賣(mài)家便利，例如當(dāng)賣(mài)家急脫手時(shí)，可盡量縮短整體作業(yè)時(shí)間、將Closing Date提前；或是有些賣(mài)家希望賣(mài)掉后能先以出租方式繼續(xù)住在屋內(nèi)一段時(shí)間在搬走。
6. 感性部分
有些賣(mài)家對(duì)房子或許有很深情感，因此會(huì)希望未來(lái)主人也能一樣愛(ài)這間房子；或賣(mài)家是否喜歡這位買(mǎi)家、或有能觸動(dòng)賣(mài)家的點(diǎn)。（個(gè)人經(jīng)驗(yàn)：當(dāng)初第一次買(mǎi)房時(shí)，貸款過(guò)程出了點(diǎn)差錯(cuò)而一直延誤賣(mài)家。賣(mài)家說(shuō)他女兒當(dāng)初第一次買(mǎi)房時(shí)也是遇到同樣問(wèn)題，但女兒的賣(mài)家較不nice，所以也吃了些虧，因此他很能體諒我們的狀況，而一直配合我們延長(zhǎng)時(shí)間非常通融。當(dāng)然這點(diǎn)不常見(jiàn)，但也是有可能的。）
7. 好的經(jīng)紀(jì)人
經(jīng)紀(jì)人的房源掌握度、與賣(mài)家經(jīng)紀(jì)人的關(guān)系、地區(qū)熟悉度、議價(jià)力等都有關(guān)系。有些經(jīng)紀(jì)人甚至還能在房子上未公開(kāi)前就先帶買(mǎi)家去參觀(guān)，省去跟其他買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)；或幫助買(mǎi)家擬定更適合的出價(jià)策略等。（個(gè)人經(jīng)驗(yàn)：延續(xù)前一點(diǎn)，過(guò)程中我們的經(jīng)紀(jì)人也不斷跟對(duì)方溝通說(shuō)明，幫助真的很大?。?/span>
