美國(guó)稅法規(guī)定，當(dāng)納稅人出售"主要住宅房屋"時(shí)，如果房主在5年之內(nèi)，自住超過(guò)2年，賣房后，房產(chǎn)升值部分(CapitalGain)可享受稅收減免（夫妻二人可免50萬(wàn)美金，個(gè)人可免25萬(wàn)美金）。
所以如果你花50萬(wàn)美金買了一套住宅，后來(lái)80萬(wàn)美金賣出，賺了30萬(wàn)美金，那你只有5萬(wàn)美金需要交稅；如果你是和配偶共同擁有房屋并出售，則30萬(wàn)利潤(rùn)則完全不用交稅。
以上是自住用房的稅收優(yōu)惠政策，但很多人在美買房是為了投資，買了房壓根就沒(méi)考慮過(guò)去住，就享受不到這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。
但是作為投資用房，聯(lián)邦稅務(wù)法案IRC為投資房產(chǎn)所有者提供了另一種納稅機(jī)制---1031延稅法。
1031延稅法是從美國(guó)國(guó)家稅務(wù)法第1031條款項(xiàng)中的規(guī)定而得名。
在法律條文的定義下，此類交換意味著“如果交換的房產(chǎn)是用于商業(yè)性使用或，并且用于交換類似的資產(chǎn)，那么交換過(guò)程中的資產(chǎn)利益得失不予承認(rèn)，不用繳納其過(guò)程中產(chǎn)生的資產(chǎn)利得稅?！?/span>
換言之，只要賣家在出售原有房產(chǎn)后購(gòu)買價(jià)值更高或等值的房產(chǎn)，并且用于，就可以使用這一法條。
下面這個(gè)例子可以直接說(shuō)明1031條款的優(yōu)勢(shì)
林女士在2013年7月1日以30萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)入一套精品公寓并且出租給他人（作商業(yè)用途），也付清了所有貸款，該公寓現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值為50萬(wàn)美元。
若林女士于2016年7月底打算購(gòu)買另一套價(jià)值同樣為50萬(wàn)美元的公寓，忽略房屋需要進(jìn)行折舊的情況，此時(shí)她有兩個(gè)選擇：
若林女士將自己原有的公寓放到市場(chǎng)上出售，但不在180天內(nèi)購(gòu)入新房產(chǎn)，就需要繳納一定比例的資產(chǎn)利得稅。
因林女士持有房產(chǎn)已超過(guò)一年，純收入所應(yīng)繳納的資產(chǎn)利得稅約為4萬(wàn)美金。此時(shí)林女士所剩資金為46萬(wàn)美金，無(wú)法立即購(gòu)買新的房產(chǎn)。
若林女士選擇利用1031條款，在45天內(nèi)確認(rèn)新房產(chǎn)，并在180天購(gòu)入，用作投資或商業(yè)使用，就可以幫助她延后所需繳納的稅收，順利購(gòu)置新房。
提示Tips
需要注意的是1031雖然是緩稅，不是免稅，但在金錢越來(lái)越貶值的情況下，同樣的稅款越晚交越合適，變相的是種資產(chǎn)增值。
如果新買的房產(chǎn)價(jià)值低于原房產(chǎn)價(jià)值，還能享受1031延稅法嗎？ 但如果新投資的房產(chǎn)低于出售的舊投資房產(chǎn)或由于其他原因，賣房者會(huì)收到現(xiàn)金或其他補(bǔ)償物，通常被稱之為“好處”（Boot）。
“好處”（Boot）可能是現(xiàn)金，也可能是債務(wù)減免，支付不合格的費(fèi)用，超額借貸購(gòu)買新房產(chǎn)和非同類財(cái)產(chǎn)交換等。
賣房者收到的“好處”（Boot）要繳資本利得稅，最高收到的全部“好處”（Boot）都要繳資本利得稅。
例如，早期買的一套投資用房600萬(wàn)美金，賣了1000萬(wàn)美金后，資本利得是400萬(wàn)美金，用這些錢又買了一套新房，只有800萬(wàn)美金，自己還剩200萬(wàn)美金，這200萬(wàn)美金要繳納資本利得稅，以20%稅率算要繳納40萬(wàn)美金的稅。
但如果下一次再投資的話，成本基準(zhǔn)則變?yōu)?00萬(wàn)美金。
1031法成立的兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 要想運(yùn)用1031延稅法案，有兩個(gè)時(shí)間必須滿足。
45天，投資人必須在房產(chǎn)賣掉的45天內(nèi)，確定替代的房產(chǎn)，也就是找到想買的房，進(jìn)行書面確認(rèn)，必須要有買賣雙方的簽名；180天，必須在180天內(nèi)完成房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，不能延期。
首先要研究或咨詢稅務(wù)師關(guān)于1031延稅法的相關(guān)細(xì)則，看看自己的情況是否符合1031法的標(biāo)準(zhǔn)，其次是將房地產(chǎn)出售時(shí)要讓購(gòu)買者知道你的1031交換意圖，并同意配合你，資金各方面能及時(shí)到位。
然后找到一家合格的第三方托管機(jī)構(gòu)，簽訂合同，設(shè)立托管賬戶，由這家托管結(jié)構(gòu)收取你出售上個(gè)房產(chǎn)的資金，在45天之內(nèi)找到替代的房產(chǎn)，并在180天內(nèi)完成交割，由托管機(jī)構(gòu)支付購(gòu)房款和收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。
1031法適用的投資類型
這點(diǎn)很重要，不是所有投資都適用1031延稅法。該法案僅適用于在美國(guó)境內(nèi)的投資和商業(yè)用途的房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)（Real Property）和動(dòng)產(chǎn)（Personal Property）。
商業(yè)用途指持有房地產(chǎn)用于交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農(nóng)田和商業(yè)房地產(chǎn)等。
財(cái)產(chǎn)交換必須是同樣性質(zhì)，但可以質(zhì)量高低或級(jí)別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。
不能用于自住房屋的買賣，也不能用于股票、債卷等財(cái)產(chǎn)的交換。只能在美國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國(guó)的房地產(chǎn)，買美國(guó)的房地產(chǎn)，不能免繳資本利得稅。
從上面可以看出，要想順利的運(yùn)用1031延稅法，必須要同時(shí)滿足不少要求。首先需要都是美國(guó)境內(nèi)的房產(chǎn)，在賣房45天內(nèi)要找出想買的房，180天內(nèi)要過(guò)戶，錢要交給“合格中介”保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來(lái)套現(xiàn)?！ ?/span>
