什么是房地產(chǎn)中的“履行合同的先決條件”（contingency）
即是指在擬定的正式房產(chǎn)買賣協(xié)議中添加的一條條款，其中明確列出了買賣雙方需達(dá)到的特定條件方得繼續(xù)履行后續(xù)合約義務(wù)。幾乎所有的房地產(chǎn)協(xié)議中都會包含此類“有事項”（Contingency）條款，其作用在于為買賣雙方提供保障措施。倘若任一方未能達(dá)標(biāo)或者出現(xiàn)其他事項導(dǎo)致履約困難，則極有可能引發(fā)違約行為，從而使交易陷入困境。
在眾多的“有事項”條款中，具體可分為以下幾類：
01.抵押貸款所引發(fā)的各種風(fēng)險情況
例如，在美國購房過程中，通常會設(shè)立若干項與抵押貸款相關(guān)的“偶然性或特殊事件Contingencies”細(xì)則以備不時之需（確保若遇上述情況買方仍具備終止合同并取回定金Deposit的權(quán)利）。
（1）若涉及到貸款事宜，銀行方面會聘請專業(yè)估價師對房屋實際價值進(jìn)行全面評估Appraisal。若最終評估結(jié)果顯示房價低于買方期望從銀行獲取的貸款額度，便觸發(fā)了“偶然性事件Contingency”。
舉例來說，假設(shè)買方簽訂合同欲購買總價為80萬美元的房屋，計劃申請貸款比例為70%，即向銀行借款56萬美元。然而，估價師卻僅給予該房屋70萬美元的估值，此時銀行只能按照70萬美元X70%=49萬美元的貸款金額發(fā)放貸款，買方則需自行籌集剩余的56-49=7萬美元首付款。若買方無法承擔(dān)額外的資金壓力，是否有權(quán)選擇放棄購買并取回原有的10%定金呢？答案是肯定的，只要合同中有明確的Appraisal Contingency條款即可。
（2）經(jīng)過多番努力，貸款申請仍未獲得批準(zhǔn)，自然也就無法實現(xiàn)購房目的。同樣，只要合同中有Financing Contingency條款，便無需擔(dān)憂此類問題。
（3）在簽訂了協(xié)議書/合同之后，買方委托工程師對房屋進(jìn)行檢查，卻發(fā)現(xiàn)存在諸如管道系統(tǒng)老化、電路負(fù)荷過大以及屋頂漏水等諸多問題。
此時，買方可根據(jù)自身情況做出如下三種選擇：
1. 立即與業(yè)主協(xié)商修復(fù)方案或商討降低房價作為賠償；
2. 選擇終止合同；
3. 無視問題，繼續(xù)執(zhí)行合同（不過這種情況較為罕見，畢竟大多數(shù)人在購買房屋前都會對房屋狀況有所了解）。
若因白蟻侵蝕或電路故障等原因?qū)е路课輽z查未能順利通過，買方有權(quán)選擇退出合同，并取回先前繳納的任何押金或保證金。
若問題得以妥善解決，買方亦可提出維修請求。若賣方拒絕配合，且不可抗力因素?zé)o法消除，則合同自動失效。
02.允許買方在購買新房前處理現(xiàn)有住房的銷售事宜?
這樣一來，買方便能在購買新房前預(yù)留充足的時間來尋找合適的買家并完成現(xiàn)有住房的銷售流程。若在規(guī)定期限內(nèi)未能成功售出現(xiàn)有住房，則無需擔(dān)心違約責(zé)任，合同亦不會因此而被強(qiáng)制解除。此舉旨在避免買方在同時背負(fù)兩筆抵押貸款的情況下陷入財務(wù)困境，同時也為賣方提供了更為靈活的選擇空間。
03.24小時律師審查制度
一旦買賣雙方簽署合同，買方的律師將享有24小時的審查期以確保合同內(nèi)容符合法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范。律師的職責(zé)在于確保合同的合法性，為買方提供法律保障。
值得注意的是，“有事項”條款應(yīng)遵循合理性原則。買賣雙方均不應(yīng)因不合理的突發(fā)事件而被迫放棄交易機(jī)會。在此過程中，務(wù)必與經(jīng)紀(jì)人保持緊密聯(lián)系，確保信息暢通無阻。?
