目前美國的大多數(shù)貸款，都是按房利美的標準來制定的。美國的房地產(chǎn)貸款，分為住宅貸款和商業(yè)房地產(chǎn)。這兩種貸款的機制是不同的，尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹，如果要貸款在美購房的話，小編還是建議您咨詢美國正規(guī)貸款銀行，獲取最適合您情況的專業(yè)建議。
利率的歷史
美國住宅貸款的利率——固定利率，是由美國的債券市場（Bond Market）決定的，而不是人們所想的由美國聯(lián)儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯(lián)儲基準利率相關(guān)聯(lián)。
目前美國的聯(lián)儲拆借利率已降至0.25%，因此再下調(diào)的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率，主要受制于長期公債行情。眼下長期利率已調(diào)至有史以來的最低點，也意味著通脹即將來臨。
所以目前最重要的是，應把握貸款時機，做一些相應的調(diào)整。建議如下：
將30年期貸款改成15年期，可以減縮負債的年限，省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度，自救度過經(jīng)濟難關(guān)。
抵押貸款套現(xiàn)：如果房貸少或全凈值，可考慮增加房貸額度，貸出錢來再來投資賺錢，善用貸款的杠桿功能，走致富的捷徑。
個人信用
經(jīng)過這次次貸金融風暴和信用危機后，各銀行對房屋貸款的審核手續(xù)較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率，取決于以下四大因素：
01.良好的信用
所有借款人通過個人社會安全號碼的審查，獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數(shù)。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數(shù)。這個數(shù)字總結(jié)了個人過去的信用歷史，并評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數(shù)，不僅有資格申請抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。
這個信用指數(shù)是基于以下項目的評估：
付款歷史：是否按時付款？是否有晚付的習慣？幾次？30天，60天，90天晚付？持續(xù)多久？今年？去年？有無破產(chǎn)紀錄？有否被人追債？在法院，國稅局有無欠錢記錄？是否欠付小孩贍養(yǎng)費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關(guān)注的，所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄，超過一年就可不算入評估。
信用卡額度：額度越高，表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%，否則會被扣分。超過總額度的支出愈高，扣分越多。
信用歷史：銀行需要評估至少4條信用線，其中二條需有兩年以上的信用歷史
信用類型：曾獲得過幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數(shù)：信用每多被審查一次，就會被扣分。被查得太多，就有必要寫解釋信來闡明原因。
02.穩(wěn)定的收入
這是放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation（負債/收入）為收入的55%以下，但是各銀行的標準又不同，不過可以用公式來計算，貸款本金+利息+地產(chǎn)稅+火險+所有信貸月付（從信用報表記錄）/月總收入55%
審核收入的基準有2點：
穩(wěn)定的收入。借款人在所從事的行業(yè)有連續(xù)工作2年以上的紀錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:
固定工資：用于上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核。
自雇企業(yè)主：領(lǐng)1099表，提供2年的保稅單，按照稅后AGI計算2年平均收入。
03.資產(chǎn)證明
這是確保貸款快速過關(guān)的關(guān)鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購屋費用，再加上3個月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個月以上的證明。
請先把您的現(xiàn)金如果想在近兩個月內(nèi)購買房屋，就要先把這筆現(xiàn)金存入銀行，然后影印著兩個月的銀行賬單（全部頁數(shù)）作為存款證明。如果房貸少或全凈值，銀行不接受從網(wǎng)路印出的影印件，除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。（通常網(wǎng)路版本都不顯示）
任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢的來源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大額存款是從國外匯入，也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據(jù)。
04.房屋價值
這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價值至關(guān)重要。大多數(shù)屋主選擇LTV80%（貸款額/房價）以內(nèi)的貸款方案，因為貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險，即PMI（Private Mortgage Insurance）。
根據(jù)貸款額度的不同，月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好?，F(xiàn)在銀行對貸款人的收入查核，執(zhí)行的非常嚴格。
除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表（Tax Return）之外，還要貸款人填4506T表格（IRS Form），用以取國稅局核查個人報稅紀錄，藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入，不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。